财经周评（9）：
今天在新浪做了一个关于“楼市的底”的聊天节目，我与赵卓文把这个“底”看得较深，就广州市场来讲，我坚持认为底在6000-7000元/平方米之间，而赵卓文则指出了一个具体的数，即6300元/平方米，这是2006年的均价，他认为这是一个理性的价格。黎文江则是乐观派，认为底已经出现，不会下跌了，这就是8500元/平方米。我真佩服，他是我们三人中年纪最大的却是最乐观的！
其实，我在两周前的财经周评里已经谈了我对“底”的看法，但是，今天节目聊后，我感到光谈深度的“底”还不行，还应该谈谈宽度的“低迷期”有多长。
这两天，联合国预测了摆脱危机的三种方式，各国100多位专家得出的结论是危机尚未触底，经济复苏的三种曲线分别对应三种预测：一是V型复苏曲线，即在2009年降至最低点，从2010年开始逐步复苏，可能性是50%；二是浴缸曲线，即2009-2010年是两年的衰退，可能性是40%；三是L型曲线，即尚不能确定复苏时间点，可能性是10%。实际上，就是乐观预测为两年后复苏，谨慎看法为三年后复苏，悲观者看不清复苏的时间，主要是由于发达国家将出现负增长。
我在上周的评论里认为复苏可能要三至五年，看来属于谨慎的乐观。但今天我要说明的是两个问题：
首先，中国应该比发达国家受金融危机冲击的影响要小一点，应该在全世界率先复苏；其次，楼市与股市不同，两者都是国民经济的晴雨表，但一个是实体经济的组成部分，一个是虚拟经济。只是房地产比起其他产业更容易形成泡沫，有虚拟的成分。
从中央保增长的政策来看，对楼市更多地是从支持居民购房，实施住房保障机制来考虑的，并不鼓励“炒楼”的投资客或投机客。当然，地方政府为了保财政收入，会走过头，但购楼者在经济低迷期的购买行为会表现得较理性一些，这就对冲了地方政策。也就是说，中央政府稍微倾向于购楼者一点，地方政府则稍微倾向于开发商一点，博弈双方取得了暂时平衡。在这一对平衡关系中，起法码作用的是经济形势，或落实到购买力上的居民收入预期。
作为实体经济的一部分，房地产的复苏与经济复苏应是一致的，但反应将迟于股市。股市先跌，也可能先复苏；股市跌幅更大，可能升幅也越大。
基于以上分析，笔者认为，中国楼市的复苏期也与中国经济的复苏期一致，快于全球各国，但也得三五年，底部已经出现，触底应该在2009年，在2010-2012年之间走出底部，重新上扬。如果底再也跌不破8500元/平方米，则老黎高兴，开发商也高兴；如果底真的跌到6字头或7字头，我并不高兴，不知道赵总是否高兴，但开发商肯定不高兴，抄底者肯定高兴。这都会在2009年见底！
（2008年11月20日）
